No es ningún secreto que, al menos en los países desarrollados, los precios de los alquileres han aumentado drásticamente en los últimos años. Debido a la teoría monetaria moderna, esa que dice que es bueno tener cierto nivel de inflación, es lógico que, con el paso de los años, los precios de todos los bienes —incluyendo los alquileres— incrementen; sin embargo, mientras que, tomándolos como proporción de los ingresos medios, la mayoría de bienes y servicios reducen su participación en los gastos del ciudadano promedio, el porcentaje de su salario que un arrendatario destina al alquiler de su vivienda es cada vez mayor. Los políticos y los medios de comunicación atribuyen este fenómeno a tres factores principales: las casas vacías, las empresas propietarias de viviendas y el turismo. Pero, ¿tienen razón?
Actualmente, existen más de 10 millones de casas vacías en Estados Unidos, y una cifra similar en Europa. Para el relato hegemónico, esto se debe a la especulación inmobiliaria de quienes —por una supuesta e infundada codicia— se niegan a alquilar sus propiedades a los ciudadanos de a pie por precios asequibles. A contra sensu, un estudio de Lending Tree concluyó que el 80% de las viviendas vacías en EEUU son de uso recreativo o vacacional, y se encuentran en zonas rurales y poco apetecibles para las clases medias y bajas, por lo que con esta información se disipa el fantasma de la especulación. Además, el mismo estudio demostró que los estados con precios de alquileres más altos son los mismos con el porcentaje más bajo de casas vacías. Esto también sucede, por ejemplo, en Alemania, donde las ciudades más caras son las que menos casas vacías tienen. Todo esto sugiere que la correlación es al revés de lo que insisten los políticos, y funciona como la ley de la oferta y la demanda siempre ha funcionado, mientras menos oferta disponible hay, más altos son los precios, y viceversa. En segundo lugar, está el argumento de que el aumento de los precios de los alquileres es culpa de las grandes inversoras inmobiliarias —fondos buitre, como los llamaba un ex vicepresidente del Gobierno de España—, pero esta tesis se desmonta inmediatamente al mencionar que tan solo el 3% de las viviendas en alquiler pertenecen a empresas, cifra que se repite en la mayoría de países de la OCDE.
Sobra decir que es una porción irrelevante del mercado del alquiler, inútil para manipularlo. Finalmente, es bastante obvio que, en ciudades turísticas, el auge de plataformas tipo Airbnb ha incrementado el precio de los alquileres en aquellas zonas, al ser la renta de corta duración más beneficiosa para el propietario, pero dos estudios de Miquel-Ángel García-López et al. (2019) y de Koster et al. (2018), respectivamente, demostraron que en ciudades como Barcelona o Los Ángeles menos de un 3% del incremento en el precio de los alquileres es atribuible a las mencionadas plataformas.
Atendiendo a la información presentada anteriormente, queda claro que, como era de esperarse, los políticos mienten en sus discursos sobre la subida de los alquileres. De todos modos, aún cabe preguntarse cuáles son los verdaderos motivos para aumentos tan drásticos y contrarios al curso de la economía mundial. En primer lugar, y como siempre que se trata de precios, hay que atender a la oferta y a la demanda. La población de los países desarrollados, aunque en menor medida que en antaño, continua aumentando —y aumentando su poder adquisitivo—, mientras que la oferta de viviendas se ha estancado, principalmente por las enormes trabas burocráticas para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Este cóctel genera un efecto malthusiano: la oferta inmobiliaria no crece al mismo ritmo que la demanda, por lo que cada vez hay menos casas disponibles y las que hay, son más caras. En segundo lugar, a nivel mundial, la migración tiende a darse desde zonas rurales o núcleos urbanos pequeños a las grandes ciudades, por lo que la oferta de viviendas disponibles se abre en lugares donde cada vez menos gente quiere vivir, mientras que disminuye en los destinos de la migración. Reto al lector a comparar las dificultades de encontrar un piso en Soria versus las de encontrar un piso en Madrid. También existen otros agravantes a los altos precios de los alquileres, como los son los culturales —más gente vive sola— o los financieros: los tipos de interés nunca han sido tan bajos como en la última década.
Sea por los motivos que sea, los drásticos y continuos incrementos en los precios de los alquileres afectan a la mayoría de la población, sobre todo a los jóvenes que buscan independizarse o formar familias, por lo que sí se deben buscar soluciones a estos problemas, pero estas soluciones nunca llegarán si nos seguimos enfocando en las causas falsas, propuestas por los políticos y promovidas por los medios. En otras palabras, es imposible resolver un problema cuando no se lo entiende o no se lo quiere entender.
¿Por qué suben los alquileres?